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厦楼市格局大变!指望买房发财的人难逃成韭菜的命运

作者:http://www.fxun.com 来源:漳州房产信息网-房讯网 更新日期:2017-12-17 阅读次数:
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继南京地王崩盘打响了2018年地王悲惨前途的第一枪后,近日,开发商们疯狂的“自救”大行动又开始在朋友圈里刷屏。

  在楼市经历了成交量腰斩、房价腰斩后,为撬动成交,位于北京周边板块的部分开发商们将五成首付”变“两成首付”。

  不少新项目都在进行“低首付”的促销,部分楼盘可20%首付“锁定房源”。同时,针对外地户口不能购房的政策,部分楼盘销售也给出“先购房再缴社保”或“花钱落户”等办法。

  无独有偶,今年南京高淳刚上市的纯新盘——紫晶美域,项目推出“一成首付”活动,首付仅需7万,剩余2成首付在2019年3月31日前付清就行。

  此消息一出,紫晶美域的售楼处就天天被挤爆了,从现场图就可以感受到。

  为了加速回款、缓解资金压力,开发商不惜铤而走险,我们已经可以明显感觉到了一股焦躁、不耐烦的气味。

  经历了一年的低迷,未来还将继续茫茫无期地低迷下去,日子不好过,小开发商们终究还是扛不住了。

  壹|NO.1

  实际上,在市场下行的时候,大开发商往往也会采用“首付分期”“打折促销”等五花八门的形式来卖房。

  近日,上海某楼盘老业主不满开发商新盘降价销售,围攻售楼处。该项目最新的开盘价虽然只是微调,但一套房子总价也少了几十万。开发商回应称,个别户型价格波动,属于正常合理现象。

  在前两轮厦门楼市的周期中,这些现象是司空见惯的:保利招商海上五月花首付仅需10万、阳光城翡丽湾首付15万、中海锦城国际优惠10万还有5重大礼....

  在前两次厦门出现“低首付”的时候,不仅给了很多刚需上车的机会,也吸引了很多投资客们蜂拥而至。

  如果2018年再出现这种“低首付”的情形,还要赶紧抓住吗?还能再成就一次买房暴富的人生吗?

  可能在这些禁不住房价上涨诱惑而入市的人中,一大部分或沦为韭菜的命运。

  首先,我们来想一下,厦门哪些楼盘可能会采用促销手段。肯定不会是已经快消耗殆尽的低地价“老盘”们,这部分房子基本上是卖一套赚一套。

  凤凰花城、夏商新纪元、禹洲香溪里、首开领翔上郡等一批2万+的楼盘,正处在高层房源的清仓中;一批3万+的项目也在陆续售罄。

  因此,走量慢的高地价盘以及泡沫较多的二手房存在“促销”的可能性较大。

  从已经陆续发下来的几张高地价项目的预售证来看,产品是清一色的别墅,以大户型的联排为主,总起价在500-600万,800-1000万的房源也比比皆是。

  厦门这些地价3万+的项目,都是奔着高级改善去做开发的,这类项目跟你们炒房投机、刚需没多大关系。

  厦门的高价地的总建较小,以别墅洋房为主,高层就没几栋。在限价的影响下,高价地的普通高层产品对市场的刺激会减到最小。

  再看二手房,还用以前“高地价催涨周边房价”的老思维,现在可要改了。高地价项目都走高端别墅路线,跟你旁边的普通住宅也没多大关系。

  作为二手房东,你总不能跟买房人说:“你看隔壁的别墅都卖到了6万/㎡了,我的普通高层才卖4万/㎡,便宜你了!”

  像以前那样,在楼市下行时,“抄底”开发商“降首付”的房源,或“抄底”高价地旁“降价”的房源,将来赚得盆满钵满的好日子已一去不复返了!

  贰|NO.2

  过去几年,对厦门人而言,如果你能省吃俭用,供养几套房子,那基本可以在家躺着数钱了。

  那么未来3-5年还能复制这种发财模式吗?基本不可能了。

  2017年12月,发生了两件大事,紧紧扼住了房地产的咽喉:

  事件一:12月8日下午,中共中央政治局召开研究经济的会议。

  这次政治局会议是给整个中国2018年经济发展定了调子和方向。在之后新闻通稿中,和房地产相关的就三句话:

  1、 加快住房制度改革和长效机制建设;

  2、 防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制;

  3、 金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积极成效 。

  事件二:美国联邦储备委员会宣布加息,中国央行小幅跟进“加息”。

  目前的变相“加息”,对存量贷款没影响,因此房地产市场还没有立竿见影的反应。然而,这却是一个挤房价泡沫的过程,在里面必然会导致部分资产价值大缩水。

  对房企而言,2015-2016年疯狂加杠杆,一般融资的周期是2-3年,而银监会、证监会已收紧了融资渠道,很快房企们就要面临资金兑付的问题。

  因此,2018年对房企来说,保证充足的现金流极为重要。在限价的压力下,要么按指导价开盘卖,否则就拿不到预售证,再加上银行贷款在收紧,资金回款的阻力很大。

  对投资投机而言,2015年下半年到2017年春天,有很多人是用了抵押贷、消费贷等高杠杆入市。这些短期借贷很快就要到期了,银行是不可能再续期放钱流入楼市了,而且利率已经高得无法承受了。

  因此,2018年底到2019年,顶不住资金压力的人,会成为第一波降价甩的二手房东。事实上,现在在厦门有多套房产的人,已开始降价出售1-2套来准备“过冬”了。

  在过去的楼市里,谁的债务高,谁就容易发财。

  央妈本身是想通过“放水”来刺激实体经济,没想到银行大部分都把钱转给了自己的“私生子”——影子银行,最后钱都汇聚到了房地产市场。

  因此,人们都说:“楼市的问题,不是钢筋水泥的问题,而是金融的问题。”

  2018年,一边用“限售”来楼市冻住,一边用“房地产去金融化”来再泡沫。等泡沫消灭了,房地产税也就该正式出台了!

  2018年开始,中央可能收紧货币政策、加息、去杠杆、限制银行过度放贷、抑制资产泡沫;坚持调控目标不动摇不放松、出台包括租售并举、土地保障和房产税在内的长效机制政策。

  未来3年,还幻想着买房能暴富的接盘侠们,估计要被狠狠薅一把羊毛了。

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