何小姐：我去年在福州通过房产代理有限公司购买了一套二手房，当时这套房子的产权证还没办，房东说可以用合同更名的方式转让，就是房东保证我能直接与开发商签订《商品房买卖合同》，我支付给房东17万元左右的差额款。我们签订了一份《房产买卖经纪合同》，我当时支付了4万元的定金给房东。现在房价涨了很多，房东跟我说不卖了，并说当时签订合同时还没有产权证，根据法律规定没有办理产权证的房子是不能买卖的，所以我们所签的《房产买卖经纪合同》是无效的。请问我们所签的《房产买卖经纪合同》真的无效吗？我可以要求开发商将房子卖给我吗？

    福建信海律师所陈水湖、林敏辉：根据我国《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房子是不得转让，但是该条规定并不能理解为所有没有产权证的房子都不能转让。对于那些没有办理产权证，但产权人明确的房子则应允许权利人进行买卖。根据何小姐的陈述，房东之前已经与开发商签订了一份正式的《商品房买卖合同》并支付了购房款，此时应认为产权人已经明确，房东有权处分该房子。因此，房东以此为由主张《房产买卖经纪合同》无效是错误了，这也是一种违背诚信的行为，何小姐可以要求房东根据合同来承担相应的违约责任。

    何小姐与房东所约定的以合同更名的方式来转让房产表面上看是对房子所有权的转让，实际上是一种合同权利和义务的转让，即房东将与开发商买卖房子的权利和义务转让给何小姐。根据我国法律的规定，一方可以将合同权利义务转让给第三人，但是必须经合同另一方同意。因此，开发商可以同意也可以不同意将房子卖给何小姐。在开发商不同意的情况下，何小姐只能要求房东要承担违约责任了。