年份 指标	2005年1-6月	2006年1-6月	同比（%）
完成投资	19.25	26.73	38.85
其中：住宅	10.06	11.41	13.42
施工面积	370.56	425.16	14.73
其中：住宅	292.65	321.06	9.71
新开工面积	135.26	125.21	-7.43
其中：住宅	102.85	106.32	3.37
竣工面积	20.56	30.75	49.56
其中：住宅	16.15	26.24	62.48

 

上半年全市房地产开发完成投资26.73亿元，同比增长38.85 %,占全社会固定资产投资完成量的30.20%，增幅比去年同期提高1.0个百分点，增幅比今年一季度回落3.05个百分点。其中，商品住宅完成投资11.41亿元，占42.69%，同比增长13.42%，增幅比去年同期回落34.52个百分点，比今年一季度回落9.31个百分点；其中，普通住宅8.83亿元，占商品住宅投资的77.39%。其他投资12.98亿元，占48.56％，同比增长87.30％。

市区房地产开发投资完成17.35亿元，占全市房地产开发投资完成量的64.91%，同比增长32.95%，增幅比全市低5.9个百分点，其中，商品住宅完成投资7.04亿元，占40.57%，与去年基本持平，普通住宅完成投资6.70亿元，占商品住宅完成投资量的95.17 %。全市房地产开发完成投资继续保持较快增长，但增幅明显趋缓。

在完成开发投资中，土地购置费8.89亿元，占33.26％，土地开发投资2.83亿元，占10.59％，两项合计11.72亿元，占完成投资总量的43.85%，同比增长59.24%，环比增长19.71%。土地购置和开发投资的增幅较大。

1、上半年全市商品房可售面积一览表

单位：万平方米  %

指  标	商品房 合  计	同 比％	商品 住宅	同 比％	商业营 业用房	同 比％	办公楼	同 比％	其他	同 比％
上半年批准 预售面积	52.52	-23.38	45.39	-21.99	5.25	-10.71	0	-100	1.88	-31.88
6月末实际 销售面积	73.32	20.57	58.71	8.98	12.61	103.05	1.11	236.36	0.89	100%
6月末空置 面    积	45.85	10.58	13.95	-0.71	24.75	28.17	3.68	-74.19	3.48	-0.57

2、上半年市区批准预售面积

单位：套  平方米  %

注：本表市区仅指芗城、龙文区，不含招商局开发区。

新建商品房供给稳中有降，需求旺盛，价格稳中略升。上半年由于较长时间处于雨季的因素，影响了新开工进度。中低价位商品住房供应已启动，龙文区毅达新城上半年已批准预售4幢，407套，批准预售面积2.85万平方米，价位在2000元/平方米左右的商品住房投放市场。虽然上半年批准预售面积大幅减少，但去年供应量较大，尚有一定存量；同时，房价已在相对高位运行，被动需求被合理引导。因此，供求关系基本平衡，主要是中低价位商品住房及经济适用住房，求大于供，经济适用住房建设比重明显偏低，无法满足中低收入无住房户的购房需求。

上半年全市商品房销售合同登记备案面积73.32万平方米，同比增长20.57%。商品房批准预售面积与合同备案面积之比是1:1.39，供求基本平衡。上半年市区新建商品房完成销售4112套，同比增长68.66%;合同备案面积43.09万平方米，同比增长56.34%；商品住房销售合同登记备案面积31.73万平方米, 同比增长63.89%;成交金额13.18亿元，同比增长81.04%。其中，居民购房按揭2556套，同比增长52.51%，占市区完成销售套数的62.16%。购房面积26.37万平方米，同比增长36.21%，购房金额7.93亿元，同比减少0.99%。

（四）市场预期的抽查统计数字。近期在交易大厅对300位居民就以下10个问题进行了问卷随机调查。

据抽样问卷随机调查：第一次购房的占89.95%，第二次购房的为10.05%，第三次购房的为0%；购房目的为自住的占96.12%，投资保值的占3.88%。对当前房价看法：21.63%的人认为房价适中，56.41%的人认为稍微偏高，21.96%的人认为过高。对房价走势预测：6.35%的人认为房价会下降，19.58%的人认为会持平，50.72%的人认为会上涨，但涨幅趋缓；2.14%的人认为影响不大仍将较快上涨，5.36%的人认为会下跌，15.85%的人认为不好判断。对何时购房合适：62.15%的人选择现在就购房，37.85%的人选择等一段再考虑购房。购房的面积区间段分布为：80m²以下的为16%，80-100 m²的为54%，100-120 m²的为16%，120-140 m²的为12%，140 m²以上的为2%。对认可的购房单价区间段分布为：2000元以下的占34%，2000-2500元的占40%，2500-3000元的占22%，3000-3500元的占2%，3500元以上的占2%。

本次抽样调查跟今年一季度末的抽调结果比较，有如下几个异同点：1、第一次购房的比重提高16.2个百分点，第二次购房的比重下降7.5个百分点，第三次购房比重降为零；2、何时购房合适：62.15％选择现在就购房，比重提高了30.9个百分点，表明购房人认可当前的房价或许是对房价走势的一种担心，担心房价一路走高；3、购房选择套型在80－100平方米的比例由一季度末的33.75％提高到54.0％，提高了20.25个百分点，表明在房价相对高位的市道中，购房人在经济能力允许的条件下，选购面积中小户型化，以减轻购房款过大的压力。

上半年全市普通商品住宅均价2337元/m²，同比增长13.06%，环比增长3.22%；商业营业用房均价5357元/m²，同比增长4.58%，环比增长2.58%。上半年市区普通商品住宅均价2795元/m²，同比增长14.97%，环比减少2.95%；商业营业用房均价7392元/m²，同比减少1.75%，环比增长12.08%。

从上半年市区商品住宅价格走势看，房价基本稳定，稳中有升。龙文区特房---锦绣一方商品住宅涨幅较大，每平方米约涨700－900元，主要是小区规模大，配套较为完善，环境不错等因素作用的结果。南昌新城、毅达新城房价相对适中，对房价起到了平抑作用。

全市二手房买卖成交面积29.97万平方米，同比减少0.13%；成交金额6.59亿元，同比增长42.95%。二手房成交均价2198元/平方米，同比增长42.63%，环比增长12.48%。其中，二手住宅买卖成交2180套，同比减少5.05%，成交面积23.78万平方米，同比减少8.07%；成交金额4.25亿元，同比增长10.38%。二手住宅成交均价1787元/平方米，同比增长19.85%，环比增长3.65%。

市区二手房买卖成交面积10.58万平方米，同比减少23.15%；成交金额2.12亿元，同比增长5.83%。二手房成交均价2204元/平方米，同比增长18.32%，环比增长5.63%。市区二手住房买卖923套，同比下降19.59%；成交面积9.89万平方米，同比减少23.15%；成交金额1.97亿元，同比减少10.04%。市区二手住房均价1991元/平方米，同比增长16.43%，环比增长7.91%。

由于今年6月1日有关税费调整政策出台，对购房不足5年转手交易的，征收全额营业税，个人购买非普通住房超过5年的，按差额征收营业税。二手房市场反应强烈，6月份以后成交明显减少，普遍反应税负过高。已收件受理的，要求申请退件中止交易约占11％。

从总体上看，上半年漳州市房地产市场是在健康、平稳、理性的发展轨道上运行。

据金融部门统计数据：6月份全市房地产开发贷款余额为19.46亿元，同比增长57.69％；购房贷款余额为29.78亿元，同比增长28.03％。今年4月27日贷款利率上调0.27个百分点，政策信号意义大于实际意义，对购房人影响不大。

1－6月份全市城镇居民人均可支配收入6588元，同比增长11.80％；1－6月份市区城镇居民人均可支配收入6705元，同比增长12.0％。

漳州市房地产市场在国家宏观调控政策作用下，市场趋于理性，开发投资保持较快增长，但增幅趋缓，新建商品房销售见旺，走出了去年以来的观望期，需求总体平衡，房价稳中有小升。金融支持力度不减，居民收入稳步增长，拉动居民购房需求较快增长。

1、现行法律法规及政策规范跟不上房地产市场发展的需要，对房地产开发企业在协议转让的国有土地上，用地性质为工业用地。开发标准工业厂房及其生活配套设施，可否作为商品房销售？在现行的法律法规和规范性文件中没有明确。

 2、城市自身体量的拓展，原集体土地上的房屋拆迁安置后产权办证难已浮出水面。由于这部分房屋原属于集体土地，仅有土地证或没有土地证，按现行的法律法规规定，没有章法可循，芗城、龙文有办过部分权证，由两区建设局办理，但因合法性存在问题，停止办理。这部分房屋主要集中在龙文区，芗城区的前锋、诗埔、土白等，约有近100万平方米，由于这部分拆迁安置房办证无章可循，带来种种弊端，房地产无法盘活，不能抵押，上市交易，间接造成二手房源供应不足，推动了房价的上扬。应该参照其他城市的做法，制定这类房屋产权办证的具体实施细则。

3、贯彻落实“国六条”精神的几个现实问题。

①“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接收其作为贷款的抵押物。”。空置3年以上如何认定？如开发企业将空置3年以上的商业营业用房，以公司名义申请办证，然后向银行申请抵押贷款，法律法规并无禁止条款，登记机关可否予以登记？有两种意见：一是可以，二是不可以。

②中介机构和实际购房人普通认为，2000年国家为鼓励住房二级市场发展，采取免征营业税等低税费政策，结果是二手房市场活跃。而这两年国家出台的宏观调控政策，着力点之一是调整住房转让环节营业税，提高了交易成本。现实当中增加的税费大多数转嫁到买受人身上，自住自用型的二手房买房人，多数是买不起一手房转而购买二手房的，现实中实际购房人有怨言，认为这样的政策设计不合理。

4、空置商品房问题。截止6月底全市历年累计商品房空置面积45.85万平方米，同比增长10.58%，环比下降4.35%，同一季度末比下降6.14%。按工程用途分：商品住宅13.95万平方米，占30.43%，同比下降0.71%，环比下降13.51%；商业营业用房24.75万平方米，占53.98%，同比增长28.17%，环比增长4.61%;办公楼3.68万平方米，占8.03%，同比下降74.19%；其他3.48万平方米，占7.59%，同比下降0.57%。

市区历年累计商品房空置面积24.14万平方米，同比下降14.82%,环比下降1.46%，占全市历年累计商品房空置面积52.65%。其中，商品住宅6.04万平方米, 同比下降31.60%，环比下降6.50%;商业营业用房12.72万平方米, 同比下降2.90%;办公楼2.47万平方米, 同比下降26.92%;其他2.91万平方米, 同比下降3.64%。

市区商品房空置面积继续消化，但全市空置量仍较高。商业营业用房主要集中在金峰林产品市场、八卦楼、世纪广场二楼等。商品住宅主要集中在大面积、大房型的楼中楼、特房的样板房、金峰林产品市场及东山县、漳浦县、龙海市。这主要是商品房户型、结构与市场需求不适应问题。要注重开发产品结构与市场需求结构相适应。

三、2006年下半年房地产市场运行走势的预测

由于市政府继续实施加快工业化和城市化战略，漳州市社会经济的较快发展，加上漳州自身的区位优势，投资价值凸现，地价、房价、人力劳动成本等相对较低，未来发展有空间，吸引了外来资本来漳州投资，带动房地产市场发展。目前，招商局开发区直接接受厦门辐射，区内的房地产市场正在逐步升温。我市房地产市场已初步形成了龙文新区板块、芗城区旧城板块、开发区板块、龙海板块联动的开发格局。