３．２７新政，福州市房地产交易登记中心暂停办理预售商品房的合同注销及变更后，在市场和业界引起很大的震动，王剑超作为该规定的民主党派提案的提交者之一，也受到了媒体和社会的关注。近日，记者在福州业界“关注百姓、关注房价、关注炒楼”的论坛上与王剑超进行了零距离的接触。  
 
    ３．２７新政只堵住一条通道  
    学者提案准备再堵另一条  

    王剑超等人在调研中发现了隐藏于炒房者之内的２条“秘密通道”：通过预售房变更、注销炒房及“内部认购”炒房。目前，福州的３．２７新政只是堵住了预售房变更、注销的这一条通道，而近期王剑超等人将研究对策，通过民主党派提交政府主管部门参考，准备再堵后一条通道。 
 
    “更名”，是福州楼市对炒期房的一种通俗叫法，虽然建设部、央行等七部委明令禁止商品房“期房转让”，但福州房地产市场上还存在着“期房变相转让——即变相炒楼”的做法。一般程序是：以“购房人退房”理由先向福州市房地产交易登记中心注销已备案的《商品房预售合同》，然后在收取差价卖给第三人后，再以原价第二次重复进行商品房预售合同登记，逃避了转让差价的个人所得税等相关税收；或者，以新的更高的成交价格第二次重复进行商品房预售合同登记，间接炒高房价。以上过程常常伴随房地产代理（包销商）、房产中介、炒房客的共同联手“合谋”和利益分配。还存在虚构买卖合同，囤积房源，哄抬房价；提供不实价格和销售进度信息，诱骗消费者争购“羊群效应”等现象。 
 
    王剑超等人还发现：甚至根本就不用经过房地产交易登记中心，即可完成“炒房”的整个产业链，即通过“内部认购”进行炒号等方式，就可在向交易登记中心备案之前让房子“倒手”几次，实际累计交易金额是数倍于房价，只有接最后一棒的购房人向交易登记中心备案，而之前的数次交易在交易登记中心都是“看不到”的，也是“绝对免税”的。  

    房产研究机构成果不菲  政策出台挽回数亿税收  

    王剑超等人在“促进福州房地产市场健康发展的若干建议”的另外一项建议也得到了政府部门的关注和支持。就是“二手房交易按指导价进行申报”的规定。去年１－９月份福州市区二手房住宅平均价格１９１３元／平方米，比去年同期上升了８．５１％，这个价格也与同期商品房价格３３３４元／平方米相差甚远。可是他们实际考察时发现情况并非如此。二手房市场中房龄在５年之内的次新房是主力品种，它的价格不但不低于同期商品房期房，甚至有１０％－５０％的涨幅。通过调查，多位学者认为，造成福州二手房住宅平均价格与商品房价格相距很远的直接原因是中介公司等市场交易各方隐瞒报价，偷逃交易税款。这项政策出台之后，至少挽回国家数亿的税收。  

    新政缓解楼市价格波动  缓冲期放跑逮着的老鼠  

    ２００６年３·２７新政策出台以及遏制炒房规定的颁布引起了行业的广泛讨论，福州房价能不能得得有效的控制呢？王剑超认为３．２７新政出台前，很多的炒房操作是以退房名义从交易中心注销期房的商品房预售合同，然后让下家重新签订新的预售合同，再以下家名义到交易中心备案，以此完成炒房产业链。３．２７新政冻结住了大量的炒房资金，使这些资金不得不从快进快出的超短线投机转变为和福州楼市共同发展的长线投资，缓解了福州楼市的价格波动和压力。  

    如果政府开启缓冲期，这些被逮住的“老鼠”就会重新跑掉，炒房资金和这些炒房中介重新以更隐蔽的通道进行炒房，将继续对房价产生恶劣影响。  

    禁开缓冲期：中介将倒闭1/3  
    现象依据：中介挪用客户保证金  

    王剑超还指出，如果行政部门不开启“更名缓冲期”会让中介市场措手不及，榕城中介将倒闭三份之一。  

    对于以上言论又有何依据呢？王剑超提示购房人注意一个现象，即中介炒房、甚至中介挪用客户保证金进行炒房的现象。  

    “一些中介自有资金不足，利用信息不对称，挪用客户保证金。”他希望通过媒体呼吁大家关注，对这种风险进行预警。２００５年业内曾经发生了黑装修卷款数十万潜逃的事情，在房产中介行业也有黑中介存在，中介行业动辄冻结资金几十、上百万，对客户的资金安全管理也存在黑洞。如果发生卷款潜逃，或者挪用客户保证金炒楼时遇到类似３．２７新政，就像前几年的证券公司自营业务崩盘一样。，为什么有的中介这么着急地要求缓冲期？如果到时发生了这些严重的事件，又将去哪里找缓冲期这样的“救命稻草”？  

   福州中介佣金收取偏高  市场两个问题需要纠正  

    日前，在茶亭拆迁，周边二手房价涨５％－１０％之后，不少人强烈呼吁中介减少佣金，其中，中介企业佣金收取比例是否真的偏高呢？王剑超认为二手房和一手房不同，二手房公司由于房源和客源都是遍布全城，并无很大的差异性，因此，二手房相对于一手房市场而言，更容易形成充分的市场竞争。对于二手房企业的佣金，最终也是市场博弈的结果。低佣金不等于低利润，部分优秀的企业可以通过低佣金，赢取购房人的信心获得品牌，扩大市场份额，增加收入，同时严控成本，有可能企业获利能力更强。他还认为，目前福州中介市场有两点要纠正。首先，引用美国的佣金标准来说明福州的佣金低了，这是根本不可比的；其次，福州的很多中介仍然是粗放经营，对成本控制根本没有概念，所以无法和低佣金的优秀企业抗衡。事实上，佣金下调符合市场需求、有利购房人、有利于中介自身发展等。 （福建工商时报 林银全 ）